Koop breekt geen huur, maar uitzonderlijk wel

In Nederland geldt het beginsel ‘koop breekt geen huur'. Dit wil zeggen dat de verkoop van een verhuurd pand niet wil zeggen dat de huurovereenkomst komt te vervallen. In plaats daarvan zal de koper de nieuwe verhuurder worden. Toch zijn er ook een aantal situaties waarbij dit beginsel aan de kant kan worden geschoven, hoewel het om absolute uitzonderingssituaties gaat.

Beginsel van ‘koop breekt geen huur'

Wanneer iemand een verhuurde woning koopt, gaat niet alleen de woning op een nieuwe eigenaar over, maar ook de huurovereenkomst. Hierdoor wordt de koper automatisch een verhuurder en moet de huurder ook de huur vanaf dit moment aan de koper betalen. Dit is wat we het beginsel van ‘koop breekt geen huur' noemen. Dit beginsel geldt niet alleen ten opzichte van woningen, maar ook ten opzichte van andere huurovereenkomsten. Deze reglementering heeft dan ook een belangrijk doel en dat is het beschermen van de huurder. De wetgever moet eigenlijk een keuze maken tussen de rechten van de koper en de rechten van de huurder en beslist hier in het voordeel van de huurder.

Huurder kan verkoop niet belemmeren

De huurder kan er zich in principe niet tegen verzetten dat de verhuurder het pand verkoopt. Uiteraard moeten de rechten van de huurder wel worden gerespecteerd. Zo kan het bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst voorziet dat de huurder als eerste de kans krijgt om het pand te kopen. Zo'n bepalingen mag de verhuurder natuurlijk niet negeren. Over het algemeen neemt men wel aan dat een huurder die geen beroep doet op zo'n beding nadien dit recht verliest.

Overdracht van rechten en verplichtingen

Het is op het moment van de overdracht van het pand dat ook de huurovereenkomst wordt overgedragen. Tot op het moment van de feitelijke overdracht moet de huurder de huur betalen aan de oude verhuurder. Vanaf het moment van de overdracht dient de huurder de huur aan de koper te betalen. Dit houdt ook in dat de nieuwe verhuurder zich niet kan beroepen op wanprestaties die te maken hebben met de periode voor de overdracht van de huur. De nieuwe verhuurder mag zich dus niet baseren op huurachterstallen van voor de overdracht als hij de ontbinding en ontruiming zou vorderen.

‘Een beetje koop breekt geen huur'

Het beginsel ‘koop breekt geen huur' geldt ook wanneer slechts een deel van de verhuurde zaak wordt overgedragen. Denk bijvoorbeeld aan een verhuurder die met een enkele huurovereenkomst een woonst met een garagebox verhuurt, waarna de garagebox wordt verkocht. De zittende huurder zal nu met twee verhuurders te maken krijgen. Het is in dit geval aan de verhuurders om mee te delen hoe de huurprijs moet worden gesplitst en in de tussentijd mag de huurder de huurbetaling opschorten.

Gevolgen voor de inhoud van de huurovereenkomst

In principe wordt de huurovereenkomst samen met de inhoud ervan overgedragen. Echter, niet alle bedingen worden zomaar overgedragen. Het Burgerlijk Wetboek geeft namelijk aan dat enkel de kernbepalingen worden overgedragen. Het gaat dan onder meer om afspraken over de huurprijs en de waarborgsom, het verhelpen van gebreken enzovoort. Sommige bedingen komen wel te vervallen, zoals een recht van eerste koop waar de huurder over beschikt. Uiteraard kan de huurder hierover een nieuwe overeenkomst sluiten met de nieuwe verhuurder.

Vaak heerst er wel discussie over de vraag wat al dan niet kernbedingen zijn. De Hoge Raad heeft daarbij eerder al aangegeven dat als uit de huurovereenkomst zou blijken dat een deel van de betaalde huurprijs betrekking heeft op dit beding, dit beding ook een kernbeding is. Zo oordeelde het bijvoorbeeld eerder al dat een recht van eerste terugkoop in een sale-and-lease-backconstructie een kernbeding is, omdat de huurder een vergoeding voor dit recht betaalde.

Er was ook een zaak waarbij het hof oordeelde dat zelfs het recht van eerste koop werd overgedragen omdat de huurder veel had geïnvesteerd in een woning, met het idee dat hij uiteindelijk de woning zou kunnen kopen. In een andere zaak werd dan weer geoordeeld dat een concurrentiebeding niks te maken had met de huurprijs en niet werd overgedragen. Geval per geval moet dan ook bekeken worden welke bedingen er al dan niet worden overgedragen.

Soms breekt koop wel huur

Het verkopen van een verhuurd pand kan zowel voor- als nadelen hebben. Dit heeft natuurlijk alles te maken met de huurovereenkomst. Wanneer de huur bijvoorbeeld redelijk hoog is en de huurder van plan is om lang in het pand te blijven, kan dit een positieve invloed hebben op de waarde van de woning. Maar uiteraard kan ook het omgekeerde gelden. Hierdoor zou het voor de verkoper interessant kunnen zijn om komaf te maken met de huurovereenkomst, maar dit gaat niet zomaar. Er zijn slechts een aantal uitzonderingen waarbij de regel ‘koop breekt geen huur' niet geldt.

Beëindiging omwille van dringend eigen gebruik

Een mogelijkheid zou kunnen zijn om de huurovereenkomst eerst te beëindigen en pas later de woning te verkopen. Ook hier geldt dat er maar weinig redenen zijn op basis waarvan de verhuurder zo'n beëindiging kan rechtvaardigen. Eerder werd de beëindiging omwille van dringend eigen gebruik al door de rechter aanvaard. Daarbij moet de verhuurder het verhuurde wel dringend zelf nodig hebben. De wens om het te verkopen valt hier niet onder, maar bijvoorbeeld wel de dringende wens om het pand grondig te renoveren of te slopen.

Het Hof Amsterdam heeft hier eerder al een interessante uitspraak over gedaan (ECLI:NL:GHAMS:2014:2542). Hier had de verhuurder het dringend eigen gebruik ingeroepen om zo de panden te kunnen renoveren, waarna hij het verkocht. In dit specifieke geval was de rechter hiermee akkoord. De ingrijpende renovatiewerkzaamheden die ook broodnodig waren, konden namelijk alleen worden uitgevoerd als de huurovereenkomst werd beëindigd. Hier werd het belang van de verhuurder boven dat van de huurder, die eenvoudig een nieuw pand zou kunnen vinden, geplaatst. Dat het pand nadien werd verkocht, deed daar geen afbreuk aan.

Hypotheekverschaffer roept huurbeding in

Hypotheekverschaffers hebben er baat bij dat een pand waarop zij een hypotheek hebben niet wordt verhuurd. Daarom bevatten hypotheekakten vaak een beding waarbij het de eigenaar verboden wordt om het pand, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekverschaffer, te verhuren. Wanneer hij dit heimelijk toch zou doen en de hypotheekverschaffer wegens wanbetaling het verhuurde pand moet verkopen, kan de hypotheekverschaffer dit huurbeding inroepen. Hierdoor zal de huurder de woning alsnog moeten verlaten. Uiteraard kan de huurder zich wel nog steeds met zijn frustraties en schadeclaims tot de oorspronkelijke verhuurder richten.

Huurovereenkomst is niet met de eigenaar-verkoper gesloten

Op 25 april 2020 heeft de Hoge Raad in een arrest (ECLI:NL:HR:2020:1499) beslist dat koop wel huur kan breken als de huurovereenkomst niet met de eigenaar is gesloten. Het ging hier om een beach resort in Sint-Maarten (waar dezelfde huurregels als in Nederland van toepassing zijn) dat eigendom was van Kildare Limited Property. Deze onderneming had Endless Vacation N.V. opgericht voor de exploitatie en verhuur. In 2014 had Kildare Limited Property het beach resort verkocht aan een andere onderneming die vervolgens aan de huurders liet weten dat het niet gebonden was aan de huurovereenkomst. De redenering was dat de oorspronkelijke verkoper niks met de huurovereenkomst te maken had en de nieuwe onderneming dus ook niet.

De Hoge Raad volgde deze redenering. Het toont aan dat je als huurder eigenlijk beter een huurovereenkomst sluit met de juridische eigenaar, want anders zou koop wel eens huur kunnen breken. Het moet wel gezegd worden dat dit per geval moet worden bekeken. Als de koper bijvoorbeeld met de verhuur zou hebben ingestemd, zou de situatie volledig anders zijn geweest.