Aansprakelijkheid bij opstallen
Bij gebouwen en opstallen is er altijd sprake van een risico. Zo kan een gebouw instorten of kunnen vliegende dakpannen autoschade veroorzaken. Daarnaast bestaat het risico dat anderen schade veroorzaken aan een opstal, bijvoorbeeld de kinderen van de buren bij het spelen van een potje voetbal of tennis. Het is goed om te weten wie in dergelijke gevallen aansprakelijk is voor de schade aan opstallen of door opstallen.
Op deze pagina over de aansprakelijkheid bij opstallen
Gebouwen en de foutaansprakelijkheid
Foutaansprakelijkheid houdt in dat iemand aansprakelijk kan worden gesteld voor schade veroorzaakt door een fout of nalatigheid. Zo kan een huurder van een gebouw bijvoorbeeld aansprakelijk worden gesteld als hij het gebouw onvoldoende heeft onderhouden en er hierdoor schade is ontstaan. Deze vorm van aansprakelijkheid staat los van de risicoaansprakelijkheid, die berust op het loutere bezit van iets (zoals een gebouw of een dier) en waarbij geen sprake hoeft te zijn van een fout. Hieronder zijn een aantal situaties besproken die de foutaansprakelijkheid verduidelijken.
Aansprakelijkheid van de huurder voor schade aan een gebouw
Als een huurder een gebouw in gebruik neemt, kan hij verantwoordelijk worden gehouden voor schade die ontstaat door zijn handelen of nalaten binnen de gehuurde opstal. Dit valt onder de foutaansprakelijkheid, waarbij de huurder aansprakelijk is als de schade het gevolg is van een fout of nalatigheid van zijn kant. Dit wil ook zeggen dat als de huurder onvoldoende onderhoud uitvoert en het gebouw schade oploopt, de huurder deze schade moet vergoeden aan de verhuurder. Daarnaast kan deze foutaansprakelijkheid ook gelden ten opzichte van andere partijen. Bij een waterlek kunnen bijvoorbeeld ook onderburen waterschade oplopen. Als de huurder op de hoogte was van het lek en niet heeft ingegrepen, kan de huurder verplicht worden om de schade van de onderburen te vergoeden. De huurder zal ook de schade aan het gehuurde pand moeten vergoeden aan de verhuurder.
Aansprakelijkheid van aannemers en architecten
Foutaansprakelijkheid strekt zich niet alleen uit tot eigenaren en huurders van gebouwen, maar kan ook van toepassing zijn op aannemers, schilders en andere partijen die werkzaamheden verrichten aan een gebouw. Deze vorm van aansprakelijkheid houdt in dat wanneer schade ontstaat als gevolg van een fout bij de uitvoering van hun werkzaamheden, zij hiervoor verantwoordelijk kunnen worden gehouden. Als een aannemer tijdens de bouw of renovatie van een gebouw gebreken of onveilige situaties veroorzaakt door nalatigheid of door een fout in het werk, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de eventuele daaruit voortvloeiende schade. Ook een architect die een fout heeft gemaakt, kan op basis van deze fout aansprakelijk worden gesteld.
Foutaansprakelijkheid en brandschade
Wanneer een brand ontstaat door nalatigheid of een fout, zoals het niet naleven van brandveiligheidsnormen of onachtzaamheid bij het uitvoeren van werkzaamheden die brandgevaar kunnen opleveren, kan de voor de brand verantwoordelijke partij aansprakelijk worden gesteld voor de brandschade. Dit kan gevolgen hebben voor onder meer de eigenaar van het gebouw, een huurder, een aannemer of zelfs derden die door hun handelen (of nalaten) bijdragen aan het ontstaan van de brand. Het vaststellen van foutaansprakelijkheid vereist doorgaans een onderzoek naar de oorzaak van de brand en de omstandigheden waaronder deze is ontstaan.
Foutaansprakelijkheid en glasschade
In het geval van glasschade aan een gebouw speelt de foutaansprakelijkheid eveneens een belangrijke rol. Als de schade aan glaswerk het gevolg is van een fout, bijvoorbeeld wanneer de kinderen van de buren een bal over de omheining trappen en de bal een raam doet sneuvelen, kan de partij die verantwoordelijk is voor deze fout aansprakelijk worden gesteld. In het genoemde voorbeeld is het mogelijk om de ouders aansprakelijk te stellen. De AVP-verzekering van de ouders zal in dat geval de glasschade vergoeden. Ook bijvoorbeeld een aannemer of een huurder die glasschade veroorzaakt, kan aansprakelijk worden gesteld. Dit vereist het aantonen van de fout (of nalatigheid) die tot de schade heeft geleid.
Risicoaansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen
Naast de foutaansprakelijkheid, wat een algemene regel is in het aansprakelijkheidsrecht, geldt er ook een risicoaansprakelijkheid voor schade die is veroorzaakt door een gebrek in of aan een opstal. Deze risicoaansprakelijkheid treft de bezitter van het gebouw en volgt uit artikel 6:174 BW. Bij de foutaansprakelijkheid dient altijd te worden aangetoond dat de aansprakelijke partij een fout heeft gemaakt of nalatig is geweest. Bij brandschade moet bijvoorbeeld worden aangetoond wie de brand heeft gesticht. Dit kan soms erg moeilijk te bewijzen zijn. Bij risicoaansprakelijkheid is zo’n fout niet aan te tonen. Er moet wel aan de eisen, zoals geformuleerd in het Burgerlijk Wetboek, zijn voldaan. Deze wettelijke eisen zijn hieronder besproken.
Er is sprake van een opstal
De risicoaansprakelijkheid uit artikel 6:174 BW vereist in de eerste plaats dat er sprake is van een opstal. Een opstal is een bouwwerk dat door een mens op de grond is geplaatst. Dit is een heel ruim begrip. Het gaat bijvoorbeeld niet alleen om een huis, maar ook om een kantoorgebouw, een schuur, een schutting, een pad of een weg. Kenmerkend aan een opstal is dat het gaat om iets dat niet zonder schade kan worden verwijderd. Tijdelijke werken die daarna worden verwijderd, zoals een steiger of een stutpaal, vallen niet onder de definitie van een opstal. Bij schade door een steiger zal de risicoaansprakelijkheid dus niet gelden. Wel kan er dan nog altijd sprake zijn van foutaansprakelijkheid.
Er is sprake van een gebrek
Het volstaat niet dat er sprake is van schade door een opstal. In het Burgerlijk Wetboek staat namelijk ook dat de opstal gebrekkig moet zijn. Dit wil zeggen dat de opstal niet voldoet aan de eisen die men er onder de specifieke omstandigheden aan mag stellen en dat dit een gevaar oplevert voor andere personen of zaken. Dit moet geval per geval worden beoordeeld.
Daarbij wordt in de eerste plaats rekening gehouden met de preventieve maatregelen waarvan men mag verwachten dat ze worden getroffen. Zo mag van de eigenaar van een bedrijf worden verwacht dat hij brandwerende maatregelen treft indien er wordt gewerkt met ontvlambare materialen. Van de bezitter van een huis verwachten we dan weer niet dat hij of zij brandwerende isolatie en brandvertragende deuren plaatst, gewoon omdat hij soms eens een friteuse gebruikt. Wel mag van de bezitter van een woonhuis worden verwacht dat hij iets laat doen aan een zichtbaar slecht onderhouden dak met losliggende dakpannen.
Ten tweede wordt rekening gehouden met de wettelijke voorschriften. Als er bijvoorbeeld wettelijke bouwvoorschriften of wettelijke brandveiligheidsvoorschriften van toepassing zijn op het gebouw, mag worden verwacht dat de bezitter zich hieraan houdt. Bij een overtreding op deze voorschriften is er dan ook sprake van een gebrek, wat in risicoaansprakelijkheid kan resulteren.
Merk op dat er voor de risicoaansprakelijkheid in theorie geen fout moet worden aangetoond, maar dat er in de praktijk toch iets moet kunnen worden verweten aan de bezitter van het gebouw, bijvoorbeeld een gebrek aan het treffen van preventieve maatregelen of het niet naleven van de wettelijke voorschriften. Het is echter niet nodig om aan te tonen dat de bezitter hiervan op de hoogte was, wat bij de foutaansprakelijkheid (soms) wel moet kunnen worden aangetoond.
Gebrek moet gevaar opleveren
Uit het Burgerlijk Wetboek volgt niet alleen dat de opstal gebrekkig moet zijn, maar bovendien moet dit gebrek ook gevaar opleveren en moet dit gevaar zich realiseren. Hierbij is het niet vereist dat de bezitter op de hoogte is van het gevaar dat dit kan opleveren. Het is ook niet vereist dat de bezitter op de hoogte was van de gebrekkige toestand (zie eerder). Het louter aanwezig zijn van het gebrek en de gevaarlijke toestand volstaat al.
Schade moet zich realiseren
Het volstaat nog niet dat er gewoon sprake is van een gevaarlijke situatie. Volgens het genoemde wetsartikel is het namelijk zo dat dit gevaar zich ook daadwerkelijk moet hebben gerealiseerd. Dit is een vrij logische vereiste, want voor het verkrijgen van een schadevergoeding moet er nu eenmaal altijd sprake zijn van schade. Het is niet mogelijk om een schadevergoeding te krijgen als er geen schade is ontstaan.
Tenzij-clausule
De risicoaansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen is niet absoluut en kan vervallen. In de wet is nu eenmaal een tenzij-clausule opgenomen. Dit wil in de praktijk zeggen dat er een rechtvaardigingsgrond is voor de bezitter die toch niet aansprakelijk is. Dit geldt onder meer bij overmacht en noodweer. De bewijslast ligt wel bij de bezitter: hij is aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat er aan de voorwaarde van de tenzij-clausule is voldaan.
Stel bijvoorbeeld dat je altijd goed je dak hebt onderhouden en er ineens door stormweer een dakpan van het dak vliegt en op het hoofd van een voorbijganger terechtkomt. Er is dan geen sprake van een fout, waardoor de foutaansprakelijkheid niet in het gedrang komt. Omdat er sprake is van een opstal, van een gebrek, van een gevaar én van schade, kan de voorbijganger de risicoaansprakelijkheid gebruiken. Jij kunt je echter beroepen op overmacht en de tenzij-clausule naar voren brengen.
Aansprakelijkheid van de bezitter
De genoemde risicoaansprakelijkheid rust op de bezitter. Dit is de partij die de opstal bezit. In tegenstelling tot wat men soms denkt, is dit geen synoniem voor eigenaar. Zo kan iemand die een stuk grond onrechtmatig en zonder toestemming van de eigenaar in zijn bezit heeft genomen, de bezitter hiervan zijn en met de risicoaansprakelijkheid te maken krijgen.
De bezitter kan bijvoorbeeld ook een overheidslichaam zijn. Zo is het de overheid die als bezitter van de wegen de weg moet onderhouden. De opstalaansprakelijkheid van de wegbeheerder is in 2004 nog door de Hoge Raad bevestigd (ECLI:NL:HR:2014:831). De bezitter kan daarnaast een rechtspersoon zijn. Denk bijvoorbeeld aan een waterpretpark waarbij een stuk van het plafond naar beneden komt omdat er roestvrij staal is gebruikt waarvan bekend is dat chloorlucht het kan aantasten. De rechtspersoon die eigenaar is van het zwembad kan in dit geval aansprakelijk worden gesteld.
Bij appartementencomplexen moet ook altijd goed worden nagegaan wie de bezitter is. Dit kan namelijk de individuele eigenaar zijn of de gemeenschap van eigenaars. Bij een kapotte waterleiding moet bijvoorbeeld worden nagegaan of deze waterleiding ten dienste is van één appartement (de bezitter van dit appartement is de bezitter en is aansprakelijk) of van het gebouw (de gemeenschap van eigenaars is de bezitter en is aansprakelijk). Als de gemeenschap van eigenaars aansprakelijk is, zijn er meerdere bezitters. Kenmerkend aan deze situatie is dat alle bezitters dan hoofdelijk aansprakelijk zijn. Dit wil zeggen dat het slachtoffer bij elke medebezitter de volledige schade kan claimen, waarna zij het een en ander maar onderling moeten verrekenen.
Schadevergoeding bij schade aan of door opstallen
Bij schade aan of door opstallen heeft het slachtoffer in veel gevallen recht op een schadevergoeding. De berekening van deze vergoeding hangt af van verschillende factoren, waaronder de aard en omvang van de schade. In essentie moet de schadevergoeding de benadeelde partij zoveel mogelijk in de staat brengen waarin deze zou zijn geweest als de schade niet was opgetreden. Dit kan zowel materiële schade (zoals herstelkosten en waardevermindering) als immateriële schade (zoals pijn en lijden) omvatten.
Bewijslast bij schade aan of door opstallen
Voor het slachtoffer is het in theorie altijd van belang om aan te tonen dat er een causaal verband bestaat tussen de schade en de handeling of nalatigheid van de aansprakelijke partij. Dit betekent dat het slachtoffer moet bewijzen dat de schade het directe gevolg is van de fout of nalatigheid van de andere partij. Dit is echter enkel het geval bij het inroepen van de foutaansprakelijkheid. Als er sprake is van risicoaansprakelijkheid, moet het slachtoffer aantonen dat er aan de eerder geformuleerde eisen is voldaan (opstal, gebrek, gevaar en realisatie van dat gevaar). Eventueel kan de bezitter dan nog trachten om de tenzij-clausule in te roepen. De bewijslast voor de tenzij-clausule ligt nu eenmaal bij de bezitter.
Daarnaast moet het slachtoffer de omvang van de schade aantonen, bijvoorbeeld door middel van facturen, offertes en onafhankelijke expertiseverslagen. De berekening van de schadevergoeding kan complex zijn en is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Juridische bijstand kan in dergelijke situaties essentieel zijn om een adequate schadevergoeding te verkrijgen. Hiervoor kan eventueel een beroep worden gedaan op de rechtsbijstandverzekering.
Verzekeringen en schade aan of door opstallen
Indien je aansprakelijk wordt gesteld voor schade aan of door opstallen, doe je er goed aan om te controleren of er een verzekering is die dit dekt. Bij schade aan opstellen speelt de AVP-verzekering een belangrijke rol. Deze verzekering dekt de aansprakelijkheid van particulieren voor schade die zij aan anderen of aan eigendommen van anderen toebrengen, inclusief schade aan opstallen van anderen. De opstalverzekering is dan weer bedoeld voor schade aan het gebouw zelf. Deze verzekering dekt de kosten van herstel bij schade aan het gebouw. Ook andere verzekeringen kunnen relevant zijn, zoals een WA-verzekering. De WA-verzekering zal de schade vergoeden als je met een auto schade aanricht aan een gebouw, bijvoorbeeld een huis.
Veelgestelde vragen over de aansprakelijkheid voor opstallen
Bezitters en eigenaars kunnen maar beter goed op de hoogte zijn van de aansprakelijkheidsregels bij opstallen. Onder meer de foutaansprakelijkheid en de risicoaansprakelijkheid zijn twee complexe begrippen die vaak voor vragen zorgen. De belangrijkste vragen met betrekking tot de aansprakelijkheid voor opstallen zijn hieronder behandeld.
Wat is de risicoaansprakelijkheid voor opstal?
Risicoaansprakelijkheid voor opstallen houdt in dat de bezitter van een opstal aansprakelijk kan zijn voor schade veroorzaakt door een gebrek aan de opstal. Dit betekent dat als een gebouw of constructie niet voldoet aan de veiligheidseisen en daardoor schade veroorzaakt, de bezitter verantwoordelijk kan worden gehouden.
Hoe is de aansprakelijkheid van de eigenaar van een gebouw geregeld?
De aansprakelijkheid van een gebouweigenaar kan zowel onder de foutaansprakelijkheid als de risicoaansprakelijkheid vallen. Bij foutaansprakelijkheid moet sprake zijn van een fout of nalatigheid van de eigenaar die tot schade heeft geleid. Bij risicoaansprakelijkheid wordt de eigenaar aansprakelijk gesteld voor schade door gebreken aan het gebouw, zelfs als er geen fout is gemaakt.
Hoe is de aansprakelijkheid bij schade door opstallen geregeld?
Schade door opstallen valt onder de risicoaansprakelijkheid. Dit betekent dat de bezitter van een opstal aansprakelijk kan worden gesteld voor schade veroorzaakt door gevaarlijke gebreken aan het gebouw, ongeacht of er sprake is van een persoonlijke fout. Deze aansprakelijkheid is echter niet absoluut. Er zijn situaties waarin de bezitter zich kan beroepen op overmacht of andere rechtvaardigingsgronden.
Wat is met betrekking tot de opstal-aansprakelijkheid het wetsartikel?
De opstal-aansprakelijkheid is geregeld in artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat de bezitter van een gebrekkige opstal aansprakelijk is voor schade veroorzaakt door een gevaarlijk gebrek, tenzij er bijvoorbeeld sprake is van overmacht. Het maakt hierbij niet uit of de bezitter al dan niet op de hoogte was van het gebrek.
Kan een huurder aansprakelijk zijn voor schade door opstallen?
Ja, een huurder kan aansprakelijk zijn voor schade door opstallen. Dit valt dan wel onder de foutaansprakelijkheid en niet onder de risicoaansprakelijkheid, omdat de huurder geen bezitter is. Dit wil zeggen dat de huurder verantwoordelijk is voor schade als gevolg van zijn eigen fout of nalatigheid, zoals onvoldoende onderhoud aan het gehuurde pand of het niet aan de verhuurder melden van een gevaarlijk probleem met de elektriciteit.