Woonproblemen en hun oplossingen

Wie ergens gaat wonen heeft zowel rechten als plichten. Een huurder heeft bijvoorbeeld het recht op huurgenot, maar eveneens de verplichting om de huur te betalen. En een eigenaar die in de eigen woning woont, heeft een genotsrecht dat men niet zomaar mag afnemen, terwijl de eigenaar het gebouw wel moet onderhouden en schade aan buren of voorbijgangers moet voorkomen. In het dichtbebouwde Nederland kunnen al die rechten en verplichtingen al eens conflicten. Hieronder zijn verschillende situaties besproken.

Problemen m.b.t. het erf en de erfafscheidingen

Wanneer twee tuinen grenzen ontstaan er al eens problemen. Vaak hebben ze te maken met de erfafscheiding. Een buurman wil dan de haag snoeien terwijl de andere buur dat niet wil. Of de ene buur wil het muurtje liever wat hoger en de ander vindt dat geen goed idee.

De algemene regel is hier dat een erfafscheiding die op de erfgrens staat van de beide buren is. Het maakt daarbij geen sikkepit uit wie de erfafscheiding heeft geplaatst of betaald. Wanneer de erfafscheiding gemeenschappelijk is, mag iedere buur met zijn kant doen wat hij wil. Hij kan de muur aan zijn kant van een likje verf voorzien of de heg aan zijn kant snoeien. De muur beschadigen of er een raam in maken mag niet.

Een erfafscheiding plaatsen

Elke buur kan een erfafscheiding plaatsen op de eigen grond of ze kunnen beslissen om de erfafscheiding op de middellijn te plaatsen. Dan verliezen ze geen stukje tuin, maar wordt de erfafscheiding wel gedeeld. Het is belangrijk dat hier al meteen goede afspraken over worden gemaakt, zowel wat de kosten als het onderhoud betreft. Deze afspraken gelden in principe enkel tussen de bestaande buren en niet ten opzichte van nieuwe buren, tenzij deze afspraken in een notariële akte staan.

Bij een erfafscheiding op de eigen grond zijn zo'n afspraken niet nodig. Wel moet er rekening worden gehouden met een aantal algemene regels die van toepassing zijn op dergelijke erfafscheidingen. Zo mag een muur achter het huis maximaal twee meter hoog zijn.

Het is natuurlijk wel belangrijk dat er duidelijkheid is over waar de erfgrens ligt. De notariële akte of de eigendomsakte zullen meestal duidelijkheid bieden, maar daarnaast kan er ook informatie worden opgevraagd bij het Kadaster.

Ruzie over een bestaande erfafscheiding

De buren kunnen ook in onvrede leven over een bestaande erfafscheiding. Ze kunnen dan een mediator of buurtbemiddelaar inschakelen. Als dit niet in oplossingen resulteert, kunnen ze een procedure opstarten bij de rechter. De rechter kan dan een buur dwingen om mee te werken aan bepaalde acties, zoals het vernieuwen van de erfafscheiding. Een alternatief is dat een buur gewoon een nieuwe erfafscheiding plaatst op zijn eigen grond.

Een boom staat te dicht bij de erfgrens

Het is toegestaan om bomen in de buurt van de erfgrens te plaatsen, maar er zijn dan wel een aantal regels van toepassing die van gemeente tot gemeente kunnen verschillen. Meestal is het wel zo dat de boom niet hoger mag zijn dan de schutting of op twee meter afstand van de schutting moet zijn geplaatst. Bovendien kan het dat een boom er al twintig jaar onrechtmatig staat. Dan spreken we van verjaring en kan er ook geen actie tegen worden ondernomen.

Meent een van de buren dat de boom er nog steeds onterecht staat? Dan is het belangrijk om in eerste instantie in gesprek te gaan met de buurman, maar indien nodig zal er een beroep moeten worden gedaan op mediation of zal de rechter de knoop moeten doorhakken.

Het lot van bladeren en afgewaaide takken volgt dat van de boom. Als een boom netjes op twee meter afstand staat, doet de buurman niks fout wanneer bladeren door de wind in een andere tuin waaien. Dit is wat we overmacht noemen.

Onthoud ten slotte dat bovenstaande regels en voorwaarden niet gelden voor bomen van de Rijkswaterstaat of de gemeente. Deze bomen mogen wel gewoon tegen de erfgrens worden aangeplant.

De tuin van de buren betreden (ladderrecht)

De tuin behoort tot het privaat eigendom en iemand anders mag er dus niet zomaar wandelen, picknicken of de hond uitlaten. Natuurlijk moet dat voor hen dan wel voldoende duidelijk zijn, maar laten we aannemen dat dat voor buren wel degelijk het geval is. In zo'n situatie is het duidelijk: buren mogen niet zomaar in elkaars tuin rondlopen, behalve wanneer zij daarvoor de toestemming hebben verkregen.

In sommige gevallen is deze algemene regel echter niet opportuun, bijvoorbeeld wanneer de toegang tot de buur zijn tuin noodzakelijk is om werken uit te voeren aan de eigen woning of de eigen tuin. In dat geval hebben buren een zogenaamd “ladderrecht” of het recht om de tuin van de buren te betreden. Opdat het ladderrecht kan worden toegepast, moet er wel aan een aantal voorwaarden zijn voldaan:

• Het gebruik van de tuin van de buren moet noodzakelijk zijn en er mag geen redelijk alternatief zijn. Deze noodzakelijkheidsvereiste geldt enkel voor het gebruik van de tuin. De werken zelf mogen wel puur esthetisch zijn en hoeven niet noodzakelijk te zijn;

• Het gebruik van de tuin moet tot het minimum beperkt worden;

• De buurman moet tijdig en behoorlijk op de hoogte zijn gebracht van het uitoefenen van het ladderrecht;

• De buur van wie de tuin wordt gebruikt, heeft recht op een schadeloosstelling. Zo'n schadeloosstelling kan ook worden toegekend als het ladderrecht lang duurt en de buur daardoor het genot van zijn tuin verliest.

Zelfs wanneer er aan al deze voorwaarden is voldaan, kan de buur soms alsnog de toegang weigeren. Hiervoor moet de buur wel voldoende gewichtige redenen hebben. In de praktijk wordt dit niet snel aangenomen omdat het echt moet gaan om een overtreffende trap die moet primeren op de noodzakelijkheid die door de buurman wordt ingeroepen. Een voorbeeld daarvan is wanneer er zonder de nodige veiligheidsmaatregelen werkzaamheden zouden worden uitgeoefend waarbij asbest vrijkomt.

Wanneer de buren het niet eens zijn, moet de rechter over het ladderrecht beslissen.

Discussies over het recht van overpad

Regelmatig zijn er conflicten over het recht van overpad. Dit is het recht om gebruik te maken van de grond van iemand anders om op een eigen terrein te komen. Buren kunnen daar vrij afspraken over maken. Deze afspraken kunnen dan in een notariële akte staan en in het Kadaster zijn ingeschreven en dan zijn ze niet zomaar te betwisten. Ook de huurder of de volgende bewoner beschikt dan over het recht van overpad.

Betwistingen hebben vooral te maken met de totstandkoming van het zogenaamde recht van overpad door verjaring. Het recht van overpad door verjaring ontstaat wanneer er aan een aantal voorwaarden is voldaan. Over het algemeen moet de grond dan al meer dan twintig jaar zo worden gebruikt. Eventueel zal een rechter uitspraak moeten doen.

Indien het recht van overpad wordt toegekend, moet de buurman toegang geven tot de grond. Hij mag dan niet zomaar een hek plaatsen of moet de buurman daar dan een sleutel van geven. De gebruiker van het recht van overpad moet het wel zo gebruiken dat de eigenaar er zo min mogelijk last van heeft en moet eventueel een redelijke vergoeding betalen als er door zijn gebruik onderhoudswerken nodig zijn.

Overhangende takken en doorschietende wortels

Buren kunnen soms hinder ondervinden van overhangende takken. Ze laten viezigheid achter in de tuin, het ziet er niet goed uit of ze nemen veel zonlicht af. Hoewel ze over de eigen tuin hangen, mogen ze niet zomaar worden gesnoeid. Wel kan er aan de buurman worden gevraagd om de boom te snoeien. Eventueel moet hij daarvoor het ladderrecht gebruiken. Wanneer de buurman geen actie onderneemt, kan hem wel de toestemming worden gevraagd om het zelf te doen. In principe zijn de kosten dan voor eigen rekening. Voor doorschietende wortels geldt dat ze wel vrij mogen worden verwijderd, maar dan enkel op voorwaarde dat de boom of struik geen schade oploopt.

Let wel op want bij bomen van de gemeente gelden er soms andere regels. Vraag even bij de gemeente na hoe het zit en begin niet zomaar te snoeien.

Een camera is op mijn tuin gericht

De buren hebben het recht om hun huis, tuin en bezittingen te beschermen en om een camera op te hangen. Ze moeten zich daarbij wel aan een aantal regels houden. Zo moeten ze de privacy maximaal beschermen en mogen ze enkel (delen van) anderen hun tuinen filmen als dit niet te voorkomen valt en het noodzakelijk is voor de beveiliging. Bovendien moeten ze hun omgeving op de hoogte brengen van de camera, bijvoorbeeld door een duidelijk waarschuwingsbord uit te hangen en de buren even aan te schrijven.

Wanneer de buren zich niet aan de regels houden, kunnen zij worden verzocht om de camera te verplaatsen. Eventueel kan een wijkagent bemiddelen. Daarnaast kan ook de Autoriteit Persoonsgegevens op de hoogte worden gebracht, maar zij zullen niet voor elke melding een onderzoek inlassen. Als deze stappen niks opleveren, kan uiteindelijk de rechter worden aangezocht.

Problemen met bouwende buren

Een huis kan volledig gerenoveerd of zelfs afgebroken en heropgebouwd worden en dat is voor de buren niet altijd prettig. Boren, zagen en uitbreken: het hoort erbij. Natuurlijk hoeven ze niet alles zomaar voor lief te nemen. Ook hier kunnen allerhande conflicten opdoemen.

Bezwaar maken tegen een omgevingsvergunning van de buren

Om te kunnen bouwen, hebben de buren een omgevingsvergunning nodig. Nadat de vergunningsaanvraag is gepubliceerd, kunnen anderen daar bezwaar tegen aantekenen. Met de zienswijze, de brief waarmee de buur bezwaar aantekent, geeft de buur aan waarom hij het niet eens is met het toekennen van deze vergunning. De gemeente zal hier rekening mee moeten houden wanneer het een beslissing neemt. Wanneer de gemeente toch een vergunning toekent, is het mogelijk om beroep aan te tekenen bij de bestuursrechter.

Ook na het toekennen van de omgevingsvergunning door de gemeente blijft het voor belanghebbenden wel mogelijk om bezwaar aan te tekenen. Ze moeten dit wel binnen een korte termijn van zes weken na de verlening van de vergunning doen. De gemeente kan de verleende omgevingsvergunning dan alsnog intrekken. Terwijl deze bezwaarprocedure loopt, mogen de buren wel al beginnen met het bouwen. Wanneer iemand zich daartegen wil verzetten, moet er een verzoek om voorlopige voorziening worden ingediend bij de bestuursrechter. De bestuursrechter kan in afwachting van de definitieve beslissing van de gemeente de bouw geheel of gedeeltelijk verbieden.

Schade door bouwende buren

Wanneer buren verbouwen kunnen ze schade berokkenen. Een vallende dakpan kan een dakkoepel breken, maar ook waterschade of zelfs scheuren in de muren behoren tot de mogelijkheden. In feite is het heel eenvoudig: de buren moeten de schade vergoeden en laten we hopen dat ze daarvoor een verzekering hebben. Meestal zal de verzekeraar dan iemand sturen om de schade in kaart te helpen brengen. Wanneer de bouwende buren niet meteen van plan zijn om de schade te vergoeden, kan er naar de rechter worden gestapt. Bij de rechter moet dan worden bewezen dat er schade is en dat deze schade ontstaan is door de verbouwingen. Daarnaast moet ook de grootte van de schade begroot en aangetoond worden. Hier kunnen deskundigenkosten noodzakelijk zijn.

Burenoverlast

Buren hebben elk recht op het genot van hun woning en zo kunnen er al eens conflicten ontstaan, bijvoorbeeld omdat de een wil rusten op zondag en z'n buur het net dan een puik moment vindt om het gras te maaien. Of omdat de honden te luid blaffen. Of … We behandelen hier het voorbeeld van geluidsoverlast, maar het zou eveneens om bijvoorbeeld geurhinder kunnen gaan, en we bespreken meteen ook de oplossingen.

Geluidsoverlast

Bewoners hebben het recht om normale leefgeluiden te maken en daarbij mag ook enige verdraagzaamheid worden verwacht. Een huilend kind, een boormachine bij de sporadische herstellingswerken en zelfs de natuurlijke geluiden die bij het cohabiteren horen, moet men dulden. Toch zijn er ook grenzen en kan geluid het recht op rustig woongenot van buren aantasten, bijvoorbeeld als er hele dagen op de kinderen wordt geschreeuwd, er luide muziek afspeelt of als er blaffende honden zijn. Mogelijk is er dan sprake van overlast.

Opdat er sprake zou zijn van overlast, moet het wel gaan om regelmatig overmatig geluid. Houd daarom een logboek bij, maak opnames en huur even een decibelmeter voor objectieve gegevens. Neem vervolgens contact op met de politie. In veel gemeenten maakt een APV dit strafbaar en kan er wel degelijk worden opgetreden. Wanneer andere maatregelen niet volstaan, kan er met de bewijsmiddelen naar de rechter worden gestapt. Soms zal een geluidstechnisch onderzoek van een deskundige noodzakelijk zijn.

Alternatieve oplossingen bij burenoverlast

Bij burenoverlast is het niet altijd noodzakelijk om naar de rechter te stappen. Vooral voor huurders zijn er wel degelijk een aantal goede alternatieven. Zo kan bijvoorbeeld de verhuurder worden aangesproken. De verhuurder is verplicht om voor het rustig woongenot te zorgen en ook hij zal het nodige moeten doen om de overlast te voorkomen. Wanneer hij kan aantonen het nodige te hebben gedaan, valt hem natuurlijk niks te verwijten.

Een andere oplossing kan zijn om een beroep te doen op de klachtencommissie van de gemeenschappelijke huurder. Vervolgens zijn er in veel gemeenten buurtbemiddelingsorganisaties actief die kunnen helpen met het bemiddelen. Is er ten slotte sprake van bedreiging, geweld of crimineel gedrag? Schakel dan altijd de politie in.

Problemen na de aankoop van een woning

De woningmarkt laat het inspecteren van de woning onvoldoende toe. Vaak moet er snel een koopbeslissing worden genomen en hierdoor is het mogelijk dat de woning uiteindelijk een gebrek heeft dat de koper niet had verwacht. De verkoper had dit eigenlijk moeten meedelen, maar dan natuurlijk op voorwaarde dat hij ervan wist. Anderzijds heeft de koper een onderzoeksplicht. Wanneer de koper aan zijn verplichtingen heeft voldaan, het gebrek niet kon opmerken en de verkoper het ook niet heeft meegedeeld, is de verkoper mogelijk aansprakelijk. Wanneer de verkoper niet wil opdraaien voor de schade, moet er eventueel een beroep worden gedaan op de rechter. Houd er wel rekening mee dat het bij schades van meer dan 25.000 euro verplicht is om een advocaat in te schakelen. Een goede rechtsbijstandverzekering is hier aangewezen.

Huurproblemen

Huurovereenkomsten zijn strikt geregeld en in ieder geval hebben huurder en verhuurder rechten en verplichtingen. Er ontstaan wel vaker problemen en discussies en het antwoord daarop heeft veel te maken met het type huurovereenkomst. Enkele voorbeelden zijn hieronder toegelicht.

De huurder en het recht op rustig woongenot

Een eerste conflictsituatie doet zich voor in het kader van woninghuur. De huurder van de woonruimte heeft er het recht op rustig woongenot. Dit wil zeggen dat de verhuurder hem niet om de haverklap mag lastigvallen en de woning niet zomaar mag betreden. Anderzijds heeft de verhuurder daar soms wel belang bij, bijvoorbeeld om herstellingen uit te voeren of de woning aan nieuwe kandidaat-huurders te tonen. Hier kunnen soms conflicten ontstaan.

In ieder geval is het wel zo dat de verhuurder nog steeds het recht heeft om de woning te betreden. De huurder mag hem die toegang niet zomaar ontzeggen door bijvoorbeeld stiekem de sloten te vervangen. Anderzijds mag de verhuurder in principe niet onaangekondigd de deuren openen. Hij maakt vooraf een afspraak met de huurder en vraagt eventueel de toestemming om de woning te betreden als de huurder op dat moment niet aanwezig is. In de andere gevallen moet de verhuurder netjes aanbellen of aankloppen en wachten tot de huurder hem binnenlaat.

Toch mag de verhuurder niet te pas en te onpas van dit recht gebruikmaken. De verhuurder moet er echt wel een goede reden voor hebben die in het kader van zijn verhuurderstaken valt. Even de woning tonen aan zijn nieuwe vriendin kan dus niet.

Ten slotte kan de verhuurder wel steeds beslissen om de sloten te vervangen, bijvoorbeeld na een inbraak. Natuurlijk moet hij er dan wel voor zorgen dat de huurder nog steeds gewoon toegang heeft tot de woning en zal de verhuurder dus nieuwe sleutels moeten verschaffen aan de huurder.

Huisuitzetting

Wanneer er sprake is van minstens twee maanden huurachterstand kan de huurder uit de woning worden gezet. De verhuurder zal dan de huurovereenkomst opzeggen, waarna de huurder daartegen kan protesteren en de verhuurder toestemming moet vragen aan de rechter. De rechter moet de situatie dan bekijken en kan verschillende beslissingen nemen. Zo kan hij de huurder door bijzondere omstandigheden nog even de tijd geven om een nieuwe woning te vinden, maar soms doet de rechter dit niet. Hoe dan ook kan de huurder dan door een deurwaarder uit de woning worden gezet.

In een aantal gevallen kan de rechter wel beslissen dat zo'n ontruiming alsnog onterecht is, bijvoorbeeld wanneer de huurachterstand intussen volledig betaald is of wanneer de uithuiszetting onredelijk lang na de uitspraak van de rechter volgde. In dergelijke situaties kan de huurder een executiegeschil opstarten met de bedoeling om de ontruiming te stoppen.

Voor de huurder is het belangrijk om het nodige te doen om zo'n huisuitzetting te voorkomen, bijvoorbeeld door een betalingsregeling af te spreken met de verhuurder. De verhuurder is echter niet verplicht om aan zo'n betalingsregeling mee te werken.

Andere huurproblemen

Er kunnen zich natuurlijk nog talloze andere huurproblemen voordoen die verband houden met het huurrecht. Denk bijvoorbeeld aan verhuurders die de huurprijs aanpassen, de moeilijkheden die verband houden met medehuur en het ingaan tegen de beëindiging van de huurovereenkomst. We hebben deze aspecten uitgebreid besproken op onze pagina over het huurrecht, waar alle soorten huurovereenkomsten uitgebreid aan bod komen.