Buren en problemen met de tuin

Buren kunnen om de meest uiteenlopende redenen ruzie hebben, maar het is niet ongewoon dat de tuin er iets mee te maken heeft. Overhangende takken, de geur van rottend fruit of een grote boom die een schaduw werpt op het tuinplezier: de rechter ziet het allemaal voorbijkomen. Het is belangrijk om steeds met de buren te overleggen en samen een oplossing te vinden. Wanneer dit niet werkt kan mediation een oplossing bieden. In het andere geval moet de rechter een uitspraak doen.

Problemen met erfscheidingen

Elke buur is eigenaar van z'n eigen tuin of heeft er het genot van. Om de tuinen van elkaar te scheiden, wordt er dan ook een erfafscheiding geplaatst. Beide buren moeten meewerken aan het optrekken van zo'n scheidsmuur, die niet alleen duidelijkheid biedt maar ook privacy brengt. Nu zo'n scheidsmuur ook net op de scheiding van hun tuinen staat, zijn ook de beide buren voor de helft eigenaar van en moeten ze allebei voor de helft bijdragen aan de kosten. Bijzonder is ook dat voor het oprichten van zo'n scheidsmuur er helemaal geen verjaringstermijn bestaat. Wie dus meer dan 20 jaar geen scheidsmuur had en nooit de buur vroeg om mee te betalen voor de oprichting ervan, verliest het recht om dit te doen niet. Dit kan natuurlijk wel alleen worden gevorderd wanneer er nog geen scheidsmuur is.

Dit is wel anders wanneer een perceel met het openbaar terrein grenst. De overheid kan niet worden verplicht om voor de helft bij te dragen aan het optrekken van zo'n scheidsmuur. De eigenaar van het perceel kan dan zelf beslissen om een scheidsmuur op te trekken en moet zelf de kosten daarvoor betalen. Het voordeel is natuurlijk wel dat hij zelf een aantal keuzes kan maken.

Wat is een scheidsmuur?

We moeten ons ook afvragen wat zo'n scheidsmuur is. In artikel 5:43 BW biedt de wetgever hier duidelijkheid over: “Onder muur wordt in deze en de volgende titel verstaan iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde, ondoorzichtige afsluiting.” In artikel 5:49 BW staat verder te lezen dat het gaat om een scheidsmuur van twee meter hoogte, behalve wanneer een verordening of een plaatselijke gewoonte dit anders regelt. In de praktijk zijn er wel vaker gemeentelijke verordeningen die andere regels opleggen.

Het kan dus gaan om een muur van hout of steen, inclusief steenkorven. De woorden “andere daartoe geschikte stof” laat het natuurlijk nog wat andere mogelijkheden open. Op basis van de toelichting bij de wet blijkt dat het ook zou kunnen gaan om versterkte rietmatten, matglas of plastic, natuurlijk op voorwaarde dat de afsluiting ondoorzichtig is.

Interessant in deze materie is verder een eind 2019 gedane uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2019:1907). Toen werd de vraag gesteld of een buur de plaatsing van een scheidsmuur kon vorderen als er al een ondoorzichtbare coniferenhaag te vinden was, ofwel: kan een coniferenhaag als een scheidsmuur worden aangemerkt? Uiteindelijk oordeelde de Hoge Raad dat een coniferenhaag geen muur is en dat de haag dus moest wijken voor een echte scheidsmuur.

Wat bijvoorbeeld niet kan, is eisen dat een houten schutting wordt afgebroken om het te vervangen door een stenen muur. Een schutting is al een scheidsmuur en dan is het niet mogelijk om een andere muur te vorderen. Ook in de omgekeerde richting werkt dit niet. Natuurlijk kunnen de buren daar wel altijd samen een overeenstemming in vinden, bijvoorbeeld omdat ze alle twee liever een stenen muur hebben.

Gebruik van de scheidsmuur

Wanneer een scheidsmuur mandelig is en elke buur er voor de helft eigenaar van is, mag elke buur ook de scheidsmuur gebruiken. Dit wil zeggen dat de buur zijn deel van de muur een likje verf mag geven, maar hij mag er bijvoorbeeld ook een goot aan vastmaken of hij kan er zelfs tegenaan bouwen. De voorwaarde daarbij is wel dat eventuele balken die hij aanbrengt maar tot de helft van de dikte van de muur lopen, de muur dit kan dragen en de buur geen schade oploopt. Bij het bevestigen van een goot mag het regenwater bovendien niet geloosd worden op de grond van de buur.

Buurman werkt niet mee aan het optrekken van de scheidsmuur

In principe wordt de scheidsmuur op de scheidingslijn tussen de twee tuinen geplaatst. Soms beslissen mensen echter om dit niet te doen. Ze merken dat de buren niet willen of kunnen bijdragen of ze willen de vrijheid behouden en maken de muur liever niet mandelig. Ze kunnen dan inderdaad de muur gewoon op hun eigen grond plaatsen en dan is deze muur voor 100% hun eigen eigendom. Toch houdt dit ook risico's in. Mogelijk kan het stukje grond dat zich achter de muur bevindt dan via verjaring eigendom van de buren worden. Dit kan dus problemen opleveren.

Daarom valt het ook te overwegen om de scheidsmuur toch precies op de erfgrens te bouwen en alsnog het geld te vorderen bij de buurman. Zelfs als er dan geen betaling komt, is het risico voorkomen dat de buurman eigenaar wordt van het stukje grond. Als de buurman uiteindelijk ooit verdwijnt en er nieuwe buren komen, zullen zij hopelijk wel gewoon bijdragen aan het onderhoud en de verdere kosten.

Als de buurman wel kan betalen, maar dit om een of ander twistpunt niet wil, is het aangeraden om naar de rechter te trekken. De rechter kan dan beslissen dat er een scheidsmuur wordt opgetrokken en kan de buur verplichten om voor de helft daaraan bij te dragen. Meestal zal dit wel volstaan om de bereidheid van de buren aan te wakkeren.

Onderhoud en wijzigingen aan de scheidsmuur

Beide buren zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de scheidsmuur. Dit wil zeggen dat ze alle twee moeten bijdragen aan het onderhoud van de hele schutting. Zo nodig moet een buur ook toegang krijgen tot de andere kant van de scheidsmuur om daar het onderhoud uit te voeren. Dit is logisch: een gebrekig onderhoud aan een kant van de muur heeft ook gevolgen voor de andere kant van de muur.

Als het niet spoedeisend is, gebeurt het onderhoud van de scheidsmuur samen. De buren beslissen dan welk onderhoud nodig is en dragen elk voor de helft bij. Opnieuw is overleg heel belangrijk, iets waar ook in de rechtspraak zwaar aan wordt getild. In spoedeisende gevallen, bijvoorbeeld wanneer een scheidsmuur in zou dreigen te storten of onderhoud echt wel noodzakelijk is, maar de buur in het buitenland vertoeft en niet te bereiken is, kan een buur op eigen houtje tot het onderhoud overgaan en nadien de helft van de factuur voorleggen.

Ook wanneer een buur veranderingen aan de scheidsmuur wil aanbrengen, is overleg noodzakelijk. Het gaat dan bijvoorbeeld over de situatie waarbij de hoogte of de dikte van de scheidsmuur wordt aangepast, maar ook om het schilderen van vlakken die ook voor de andere buur zichtbaar zijn.

Hoewel er zo nadrukkelijk op overleg wordt gefocust, wil dit niet zeggen dat een buur zomaar telkens zijn veto kan stellen. De buren moeten zich ten opzichte van elkaar redelijk gedragen en mogen hun rechten niet misbruiken. Zo nodig kan de rechter hen tot redelijkheid dwingen. Een buur die bijvoorbeeld weigert om bij te dragen aan het onderhoud kan door de rechter verplicht worden om de kosten alsnog te betalen.

Wanneer een buur onrechtmatige wijzigingen aan de scheidsmuur aanbrengt of deze weghaalt, zal deze uiteraard zelf voor de herstellingswerken moeten betalen. Hij zal de scheidsmuur in de oorspronkelijke staat moeten herstellen en moeten opdraaien voor de kosten.

Problemen met bomen

Niet alleen de scheidingsmuur kan een bron van problemen zijn, maar ook bomen. Bomen kunnen overhangen, de wortels kunnen schade veroorzaken en dan is er nog het afval van bladeren of rottend fruit.

Algemene regels bij bomen in de tuin

De algemene regel is dat iedereen bomen mag planten in zijn tuin, maar dat de buren daar geen onrechtmatige hinder van mogen ondervinden. Het woordje onrechtmatig is daarbij heel belangrijk want in enige mate moeten buren wel hinder van elkaar kunnen verdragen. Pas wanneer iedereen een beetje hinder kan verdragen, kunnen we van onze eigendomsrechten genieten.

Wat al dan niet onrechtmatig is, volgt vooral uit de rechtspraak. Hierbij wordt er naar alle omstandigheden gekeken, zoals het soort hinder dat men ervaart, de ernst van de hinder, de duur van de hinder, hoe eenvoudig het is om de hinder te verhelpen enzovoort.

Wat bomen betreft, zijn er wel alvast een aantal regels waar rekening mee moet worden gehouden. Net om hinder te voorkomen, mogen bomen sowieso niet dichter dan 2 meter van de erfgrens staan. Voor heesters en heggen geldt een minimum van 50 centimeter. Dit is hoe dan ook iets om rekening mee te houden bij dikstammige bomen: waar ze vandaag misschien nog voldoende afstand houden, zal dat binnen 20 jaar wellicht niet langer het geval zijn. Op deze algemene regel zijn wel uitzonderingen mogelijk. Soms kan een APV lokale uitzonderingen toestaan, kunnen plaatselijke gewoonten dit rechtvaardigen of kan een buur er ook gewoon toestemming voor verlenen.

Hinder door bomen in de tuin

Wanneer een boom hinder veroorzaakt, kan er altijd eerst worden nagegaan of men zich niet kan beroepen op bovenstaande afstandsregels. Wanneer dit niet het geval is en de boom zich op de nodige afstand bevindt, kan het nog steeds om onrechtmatige hinder gaan. In dergelijke gevallen wordt er steeds een belangenafweging gemaakt, maar hoe dan ook heeft de buurman die hinder ondervindt een aantal belangrijke rechten.

Overhangende takken

Een eerste voorbeeld is dit van overhangende taken. Het probleem is dat men niet zomaar zelf de overhangende takken mag snoeien, want daarmee brengt men schade toe aan de boom van de buurman. Daarom moet men de buurman eerst zelf verzoeken om het nodige te doen. Pas wanneer hij het vertikt om de takken weg te werken, mag de buur die hinder ondervindt ze zelf snoeien. Om bewijsrechtelijke redenen is het wel aangeraden om de buurman altijd schriftelijk, via een brief of per mail, te verzoeken om actie te ondernemen. Bovendien moet de buurman ook voldoende tijd krijgen om te reageren. Een termijn van zes weken is redelijk.

De takken die daarbij op zijn grond vallen, mag hij ook gewoon houden. Hij kan er een kunstwerk mee bouwen, ze op de composthoop werpen of ze houden als aandenken. Hetzelfde geldt overigens ook voor vruchten die van de boom van de buurman op de eigen grond vallen: ook deze vruchten mag men houden. Ze zomaar van de boom plukken, mag echter niet. Natuurlijk kan de buurman daar wel zijn toestemming voor verlenen en dan is er natuurlijk niks mis.

Hinder door boomwortels

Nog een voorbeeld dat vaak voorkomt, is dat van wortels. Bomen hebben wortels die gretig op zoek gaan naar vocht in de grond. Zij laten zich niet zomaar tegenhouden door de door mensen uitgevonden perceelsgrenzen. In hun zoektocht naar water kunnen deze wortels het terras van de buren ruïneren of het vocht afnemen van de planten. Omdat de potentiële hinder veel groter is dan bij overhangende takken zijn hier drastische maatregelen mogelijk: de buurman mag de wortels gewoon afhakken. De wortels mag hij nadien houden.

Schaduwhinder door bomen

Een probleem dat steeds vaker wordt genoemd is schaduwoverlast. Zeker door de opkomst van zonnepanelen kan de schaduw van een boom een nog grotere impact hebben en voor een nog grotere hinder zorgen. Of een boom al dan niet moet worden gesnoeid of gekapt door deze schaduwhinder is een belangenafweging die de rechter moet maken.

Onder andere in een zaak die eind 2019 voor de Rechtbank Midden-Nederland werd gevoerd (ECLI:NL:RBMNE:2019:5852) stond de problematiek van schaduwhinder centraal. De rechter gaf toen aan dat de buurman zijn zonnepanelen liet plaatsen toen de boom er al stond en dat hij daardoor wat meer overlast moet dulden dan wanneer dit omgekeerd was. Op basis van een technische schaduwanalyse bleek dat er toch een behoorlijke belemmering met betrekking tot de lichttoetreding optrad. Bovendien gaf de rechter aan dat het om een stedelijke omgeving gaat waarbij hoge bomen toch minder te verwachten zijn en dat de tuinen er klein zijn en de schaduw dus een groot deel van de tuin behelst. De rechter gaf de buurman uiteindelijk gelijk, maar vond dat de hinder niet zo groot was dat de boom diende te worden gekapt. In plaats daarvan werd beslist dat de boom zou moeten worden gesnoeid.

Verstoord uitzicht door bomen

Een boom kan er ook voor zorgen dat het uitzicht wordt verstoord. Waar men aanvankelijk vanop het terras nog uitkeek op een mooie dobbe waar reigers graag uitrusten, krijgt men er nu een grote boom voor in ruil. Ook hier zal er een belangenafweging moeten worden gemaakt en zal de rechter met alle factoren rekening moeten houden. Een voorbeeld daarvan vinden we terug in een zaak voor de Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2019:1586). In deze zaak wilde een vrouw een boom laten kappen omdat het uitzicht uit de ramen in de zijgevel werd belemmerd. De rechter gaf aan dat de boom er al stond toen de vrouw het huis kocht en dat zij, in de wetenschap dat deze het uitzicht zou belemmeren, toch het huis had gekocht. Haar eis werd afgewezen.

Daarnaast zijn er ook talloze voorbeelden van zaken waarbij de vordering werd toegewezen. Vaak is er daarbij sprake van een erfdienstbaarheid van uitzicht. Hieronder komen we op dergelijke erfdienstbaarheden terug.

Geuroverlast door de tuin van buren

Een ander pijnpunt is de problematiek van geuroverlast. Rottend fruit, een stinkend hangbuikzwijn of een royale mesthoop kan het tuingenot van de buren aantasten. Ook in zo'n geval is actie mogelijk. De regel is hier eveneens dat buren geen overmatige geurhinder hoeven te dulden. Bij de beoordeling van de rechtmatigheid of de onrechtmatigheid, ofwel het vastleggen van de tolerantiegrens, houdt de rechter met alle factoren rekening.

Hoe dan ook is geurhinder altijd subjectief en zal men een onafhankelijk onderzoek moeten laten uitvoeren om de stankoverlast zo objectief mogelijk vast te laten leggen. Bij stankoverlast brengt dit soms uitdagingen met zich mee. Daarom doet men bij burenkwesties vaak een beroep op getuigenverklaringen en foto's van de situatie die de overlast veroorzaakt.

Een voorbeeld van de problematiek hieromtrent is mooi zichtbaar in een zaak die voor de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2019:8888) werd gevoerd. Toen hekelden buren de geuroverlast door onder meer geurkaarsen, barbecuerook en pesticidengeur. De klagers hadden bij hun vordering één foto van een rokende persoon en één foto van een rokende barbecue toegevoegd, maar dit achtte de rechter onvoldoende om van onrechtmatige geurhinder te spreken. De rechter legde de klagers, die eerder al een spandoek met daarop een gasmasker en de tekst “HELP! Wij worden vergiftigd en uitgerookt door onze buren” aan hun gevel hadden opgehangen, bovendien een verbod op om hun buren nog lastig te vallen met stankoverlastklachten.

In de zaak komt wel een interessant aspect terug dat tegenwoordig steeds vaker in klachten resulteert: buren die roken in de tuin. Vroeger was het de logica zelve dat de rokersgeur iets was dat men maar hoorde te dulden, maar de maatschappelijke visie op roken is sindsdien sterk gewijzigd. In de praktijk blijft het echter moeilijk om zich hiertegen te verzetten. In zaken waar de overlast wel als onrechtmatig wordt bestempeld, gaat het vaak om een samenraapsel van overlastfactoren. Het gaat dan bijvoorbeeld om grote groepen die met veel geluidsoverlast, urinegeur en sigarettenrook samentroepen. Ook kan het soms succesvol zijn om zich op de brandveiligheid te beroepen, maar de eerder eenvoudige geuroverlast door rokende buren wordt op zichzelf in principe niet geaccepteerd en valt nog steeds binnen de normale tolerantiegrenzen.

Ladderrecht

Soms moet een buurman de tuin van een buur betreden om aan zijn verplichtingen te voldoen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn om een omgevallen boom weg te halen. Daarnaast kan het ook noodzakelijk zijn voor werken aan de eigen woning, bijvoorbeeld om de ramen te zemen of bladeren uit de dakgoot te halen. In zo'n gevallen heeft men het recht om zich op de tuin van de buurman te begeven. Dit noemen we het ladderrecht.

Het gebruik van de tuin van de buurman moet dan wel echt noodzakelijk zijn. Er mogen dus geen alternatieven zijn of er moeten onredelijk hoge kosten of ingrepen nodig zijn voor deze alternatieve methoden. Wel is het zo dat de werken zelf niet per se noodzakelijk hoeven te zijn. Het jaarlijks schilderen van de gevel is bijvoorbeeld niet noodzakelijk, maar toch kan het elk jaar het ladderrecht openen.

Ladderrecht uitoefenen

In ieder geval is het ladderrecht tijdelijk en moet het tot een minimum beperkt worden. Daarnaast moeten de buren tijdig en behoorlijk op de hoogte worden gebracht. Zij moeten kennis kunnen nemen van het waarom en het wanneer. Zo nodig kunnen ze nog even repliceren en vragen om bepaalde voorzorgsmaatregelen te treffen. Overleg hierbij is uiteraard heel belangrijk.

Soms kunnen buren het ladderrecht bovendien ook geldig weigeren, maar daarvoor moeten ze gewichtige redenen hebben. Zo'n weigering kan ook tijdsgebonden zijn, zodat de uitoefening van het ladderrecht naar een later moment wordt uitgesteld. Dit is heel casuïstisch en moet dus geval per geval bekeken worden, maar in ieder geval is de rechtspraak streng en moeten er echt wel goede redenen zijn om tot zo'n weigering over te gaan.

Een voorbeeld vinden we in een zaak die voor de Rechtbank Limburg verscheen (ECLI:NL:RBLIM:2018:5436). Hierbij had iemand geweigerd om het ladderrecht te verlenen aan zijn buur voor het oprichten van een spouw. Dit ladderrecht zou gedurende vier weken, in de periode augustus en september, nodig zijn geweest. De reden voor de weigering was dat deze buur geen bouwplannen had voorgelegd, terwijl daar wel om werd verzocht. Daarnaast hekelde hij dat een steiger de doorgang naar zijn terrein zou belemmeren en had hij het erover dat dat de muur minder ingrijpend en met de hand zou kunnen worden gemetseld. De rechter oordeelde uiteindelijk dat het de buur vrij staat om zelf zijn metselmethode te kiezen. Daarnaast gaf de rechter aan dat er zo'n vijf meter zit tussen de perceelsgrens en de bouw van de weigerende buur, waardoor er ruimschoots voldoende ruimte overblijft. Uiteindelijk kende de rechter het ladderrecht toe. De weigerende buurman kreeg een dwangsom opgelegd van 1.000 euro per dag dat hij zijn buur de toegang onrechtmatig zou blijven weigeren.

Erfdienstbaarheden

Ten slotte moeten we het ook hebben over de zogenaamde erfdienstbaarheden. Bij een erfdienstbaarheid is het ene erf dienstbaar (het “dienende erf”) voor een ander erf (het “heersende erf”). Hierbij wordt afgeweken van de algemene regels die hierboven zijn benoemd. Een erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren ontstaan (bv. door verjaring of via een akte) en eindigen (bv. door verjaring of door vermenging). We kunnen bovendien verschillende soorten erfdienstbaarheden onderscheiden.

Recht van overpad

Het recht van overpad is het bekendste voorbeeld van een erfdienstbaarheid. Het houdt in dat de eigenaar van het heersende erf het erf van de buurman mag gebruiken om zo vanaf de openbare weg toegang te hebben van of naar zijn erf. Aan dit recht kunnen allerlei voorwaarden gekoppeld zijn. In de akte van de notaris kunnen bijvoorbeeld afspraken staan over het onderhoud en de kosten enzovoort.

Recht van weg

Het recht van weg is vergelijkbaar met het recht van overpad. Het verschil zit ‘m in het type weg: bij een recht van overpad gaat het om een weg die te voet of met de fiets kan worden afgelegd. Bij het recht van weg gaat het daarentegen om een bredere weg die toegankelijk is voor de auto. Ook hier kunnen er opnieuw voorwaarden aan de erfdienstbaarheid worden gekoppeld.

Recht van uitzicht

Het recht van uitzicht werd eerder al benoemd. Bij het recht van uitzicht heeft de eigenaar van het heersende erf het recht om het uitzicht te behouden. Daarom zal de eigenaar van het dienende erf niet zomaar een gebouw in z'n tuin kunnen neerpoten, zal hij zijn bomen moeten snoeien en dergelijke meer.

Gootrecht

Het gootrecht is het recht om water te lozen op het erf van de buurman. Het gaat daarbij vaak om hemelwater dat via de afvoer op het erf van de buurman terechtkomt. Wanneer er een gootrecht is, mag de buurman dit niet verhinderen. Hij mag bijvoorbeeld niet zomaar een dijk op zijn erf bouwen om het water terug te sturen in de richting van waar het komt.