Aansprakelijkheid bij nieuwbouw

Aansprakelijkheid voor gebreken bij de oplevering

Indien er bij de oplevering gebreken worden vastgesteld, is het belangrijk om dit schriftelijk te melden bij de aannemer. Daarom wordt er bij de oplevering altijd een proces-verbaal opgesteld waarin het een en ander wordt opgenomen. Als opdrachtgever heb je een onderzoeksplicht. Als je onvoldoende onderzoek verricht naar de zichtbare gebreken, ben je hier in principe zelf voor verantwoordelijk. Dit wil echter niet zeggen dat je niet later ook nog gebreken kan melden. Meer daarover lees je verder.

De aannemer dient de vastgestelde gebreken (behoudens een aantal uitzonderingen) te verhelpen. Zorg voor een goede inspectie en laat je eventueel bijstaan door een specialist, want gemiddeld genomen vertoont een nieuwbouwwoning nog ongeveer twintig gebreken bij de oplevering. De aannemer mag de vastgestelde gebreken zelf herstellen. De opdrachtgever mag dus niet iemand anders inschakelen en de factuur naar de aannemer sturen. De aannemer dient de gebreken wel binnen een redelijke termijn te herstellen. Soms kan het dat de reparatiekosten niet in verhouding staan met het belang van de opdrachtgever. Dan kan de betaling van een schadevergoeding volstaan.

Indien de gebreken te wijten zijn aan de ongeschiktheid van zaken of gebreken aan zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever, is de aannemer niet aansprakelijk. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de opdrachtgever zelf dakpannen inkoopt. De aannemer kan wel aansprakelijk zijn indien hij merkt dat de opdrachtgever een verkeerde keuze heeft gemaakt qua bouwmaterialen en de aannemer de opdrachtgever hier niet voor heeft gewaarschuwd.

Aansprakelijkheid voor gebreken na de oplevering

Het principe is dat het werk voor risico van de opdrachtgever komt eenmaal de nieuwbouw is opgeleverd. De aannemer wordt dan ontslagen van zijn aansprakelijkheid. Dit gaat echter alleen over de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken en die niet op de gebrekenlijst staan. Op dit moment neemt ook de verjaringstermijn voor vorderingen wegens gebreken een aanvang.

Soms ontdekt een opdrachtgever snel, bijvoorbeeld binnen enkele dagen of weken na de oplevering, nog een gebrek. Dan heeft de opdrachtgever een klachtplicht. Hij dient dit binnen een redelijke termijn aan de aannemer te melden. De aannemer kan het gebrek dan opnieuw zelf herstellen. Niet altijd zal de aannemer hiermee akkoord gaan. Dan kan de opdrachtgever dit binnen twee jaar aan de rechter voorleggen. Anders is er sprake van verjaring. In ieder geval verjaren rechtsvorderingen 20 jaar (of 20,5 jaar; zie verder) na de oplevering van een nieuwbouw of 10 jaar na de oplevering van andere werken.

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken

Het kan gebeuren dat gebreken enige tijd na de oplevering merkbaar zijn. Het gaat dan om verborgen gebreken. De aannemer kan nog jaren aansprakelijk worden gesteld voor dergelijke gebreken. Het is dan wel vereist dat deze gebreken aan de aannemer toe te rekenen zijn. Er is sprake van een verborgen gebrek als het gebrek niet zichtbaar was bij het uitvoeren van de onderzoeksplicht en het gebrek niet is gemeld door de aannemer.

Contractuele aansprakelijkheid

De bovenstaande regels zijn deze zoals ze in de wet zijn vastgelegd. De partijen zullen ook een overeenkomst hebben opgesteld waarop algemene voorwaarden van toepassing zijn. Daarbij gebruikt men vaak een modelcontract. In dit contract kunnen afspraken zijn gemaakt over de termijn die de aannemer heeft om gebreken in het opleveringsrapport te verhelpen, de zogeheten onderhoudsperiode na de oplevering en dergelijke meer.

Vaak staat er in het contract ook dat de aannemer na de onderhoudsperiode niet langer aansprakelijk is, met uitzondering voor ernstige gebreken en verborgen gebreken. Dergelijke afspraken zijn in principe geldig. Houd opnieuw rekening met verjaringstermijnen. Een claim op grond van een verborgen gebrek moet bijvoorbeeld binnen vijf jaar na de onderhoudsperiode bij de rechter worden ingesteld en deze termijn kan niet worden gestuit.

Niet alle gemaakte afspraken zijn automatisch geldig. Artikel 7:762 BW verbiedt de aannemer bijvoorbeeld om in een contract of in algemene voorwaarden de aansprakelijkheid voor de hem bekende en verborgen gebreken uit te sluiten of te beperken. Ook kan dit niet contractueel aan een kortere verjaringstermijn worden onderworpen. De algemene regel is dat indien een aannemer niet te goeder trouw is, hij of zij de aansprakelijkheid niet met een contract kan beperken.

Te laat opleveren van een nieuwbouw

Aannemers hebben veel werk en vinden maar moeilijk personeel. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat veel projecten te laat worden opgeleverd. In dit geval is het mogelijk om de aannemer in gebreke te stellen. Meestal wordt er in de aannemingsovereenkomst een kortingsregeling opgenomen. De aannemer kent dan een aanneemsom toe (ook wel eens een boete genoemd) als hij te laat is. Er moet echter rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Soms is het bijvoorbeeld zo dat de vertraging aan de opdrachtgever te wijten is. Dan kan de opdrachtgever uiteraard geen beroep doen op deze kortingsregeling.

Het kan bovendien dat de vertraging te wijten is aan derde partijen. De aannemer blijft verantwoordelijk indien de vertraging te wijten is aan een fout van een onderaannemer die door hem wordt ingeschakeld. Als de vertraging echter te wijten is aan een nevenaannemer die door de opdrachtgever is ingeschakeld, is de opdrachtgever zelf verantwoordelijk voor de vertraging. Maar als de aannemer volgens de aannemingsovereenkomst ook de rol van coördinator op zich neemt en daarbij dus ook verantwoordelijk is voor nevenaannemers, kan deze aannemer toch aansprakelijk zijn indien er sprake is van een gebrekkige coördinatie. Elke situatie is met andere woorden anders en veel hangt af van de inhoud van de contracten.

Aansprakelijkheid voor ontwerpfouten bij een nieuwbouw

Indien een bouwfout het gevolg is van een fout of een gebrek in een document, bijvoorbeeld een bouwtekening of een bestek die van de opdrachtgever afkomstig is, is de opdrachtgever hiervoor verantwoordelijk. De aannemer wordt dus niet opgezadeld met problemen waarvoor hij ook niet verantwoordelijk is. Constructietekeningen zijn in de praktijk meestal afkomstig van de architect. De opdrachtgever zal dan de architect aansprakelijk moeten stellen. De architect zal altijd over een aansprakelijkheidsverzekering beschikken die dit risico dekt.

Bij projectmatige bouw is het vaak zo dat er een driehoeksverhouding is, waarbij er ook een projectontwikkelaar is die de grond verkoopt en het project bedenkt. De aannemer heeft een overeenkomst met de koper, maar de aannemer bouwt met de documenten van de projectontwikkelaar. Eerder oordeelde de Raad van Arbitrage dat de aannemer in de verhouding met de koper verantwoordelijk is voor het ontwerp, ook als hij dit niet zelf heeft gemaakt (zie o.a. RvA 7 februari 2020, No. 81523). In theorie kan de aannemer de betaalde schadevergoeding claimen bij de projectontwikkelaar, maar de contracten met de projectontwikkelaar sluiten deze mogelijkheid vaak uit. Hierdoor komt het vaak voor dat de aannemer met de schade blijft zitten. Net als architecten zullen ook aannemers dus over een goede aansprakelijkheidsverzekering moeten beschikken.

Aansprakelijkheid bij kostenverhogende omstandigheden

Een nieuwbouwproject duurt enige tijd en er kan altijd iets anders lopen dan verwacht. Bijvoorbeeld een pandemie of een oorlog die zorgt voor bouwmaterialen die duurder worden. Dit kan ervoor zorgen dat de kosten van het bouwproject stijgen. De aannemer is verplicht om te waarschuwen voor kostenverhogende omstandigheden. Het kan dat de aannemer bij het aangaan van het aannemingscontract geen rekening had moeten houden met deze extra kosten. Dan kan de aannemer bij de rechter vorderen dat de opdrachtgever meer moet betalen. Dit kan echter alleen als de aannemer tijdig voor de kostenverhogende omstandigheden heeft gewaarschuwd. De opdrachtgever moet nog de tijd hebben gehad om de opdracht te vereenvoudigen of te beperken, bijvoorbeeld door te kiezen voor andere materialen. Als de kostenverhoging het gevolg is van een opdrachtgever die onjuiste gegevens heeft verschaft, kan de aannemer ook zonder de tussenkomst van de rechter de prijs verhogen.

Aansprakelijkheid aannemer bij schade aan derden

Bij het uitvoeren van de werkzaamheden kan er iets gebeuren waardoor bijvoorbeeld buren schade oplopen. Een constructiefout kan ook jaren later nog voor schade aan derden zorgen, bijvoorbeeld als een muur instort en op voorbijgangers valt. Deze derden kunnen de aannemer dan aansprakelijk stellen op grond van de schuldaansprakelijkheid. Er kan ook sprake zijn van risicoaansprakelijkheid voor de eigenaar van de woning. Dit volgt uit artikel 6:174 BW. Hierdoor zal men mogelijk (ook) de eigenaar aansprakelijk stellen. Deze aansprakelijkheid voor schade door gebouwen valt in principe onder de AVP-verzekering of, indien het gaat om een zakelijk gebouw, onder de AVB-verzekering.

Verplichtingen van de opdrachtgever

Hierboven is reeds veelvuldig ingegaan op de verplichtingen van de aannemer en de rechten van de opdrachtgever. Het is belangrijk om te weten dat een opdrachtgever tijdens het bouwproces ook een aantal plichten heeft. Zo moet de opdrachtgever een prijs betalen, de zogeheten aanneemsom. Als er geen vaste aanneemsom is overeengekomen, heeft de aannemer recht op een redelijke prijs. Indien er een richtprijs is genoemd, mag deze richtprijs niet met meer dan tien procent worden overschreden. Daarnaast moet de opdrachtgever juiste en volledige informatie verschaffen, moet de opdrachtgever vastgestelde gebreken melden (klachtplicht) en heeft de opdrachtgever een onderzoeksplicht bij de oplevering van het gebouw. Als de opdrachtgever niet aan zijn verplichtingen voldoet en dit in schade resulteert, is de opdrachtgever hier in beginsel zelf voor verantwoordelijk.